Килия: вместо жилья – «прописка» на улице?

Эта история о том, как купив дом не остаться на улице, или как, продав дом, остаться с деньгами. История одна, но правд две.

Предыстория

Все началось с газетного объявления. Семья Александра, проживающая в квартире, подыскивала дом с участком под огород. Семья многодетная, 4 ребенка, и родители решили, что частный дом для детей лучше квартиры. В марте 2009 года, прочитав объявление о продаже дома, Александр связался с продавцом. Посмотрев дом, он с женой пришли к выводу, что он им подходит, согласились и с ценой – 37 000 $. (В скобках, документы на дом, которые показал хозяин, были в полном порядке, но не было госакта на землю). Но Александра отсутствие госакта не смутило, и он выплатил задаток – 5 000 $. Через несколько дней выплатили еще 5 000 $. Итого, задаток составил 10 000 $. Хозяин дома Юрий написал расписку о получении этой суммы как задаток за продажу дома. В расписке он указал и последний срок выплаты остатка – 31.12.2009.

Начало

Здесь начинаются расхождения. Семья Юрия утверждает, что покупатели упросили их впустить в дом для проживания. А семья Александра уверяет, что продавцы сами уговорили их заселиться до окончательной выплаты. Кто кого уговорил, в принципе не существенно – есть факт: семья Александра до окончательной выплаты живет в доме Юрия (Юрий с семьей в это время живут в доме отца жены). Квартиру свою Александр продал.

По мере сил Александр выплачивал остаток. Последнюю (не окончательную) сумму – 14 200 $ – он выплатил в конце мая 2010 года. На этот момент общая сумма выплаты за дом составила 31 000 $, долг – 6 000 $. Так как госакт на землю готов не был (а по словам Александра, изготовить его за собственные деньги должен был Юрий), и дом официально все еще числился за прежним хозяином, Александр оставшуюся сумму пообещал выплатить после того, как состоится официальное оформление сделки. На что хозяин дома стал требовать освободить дом, мотивируя это тем, что Александр не выполнил условия: не выплатил всю сумму до конца 2009 года.

Как говорится, нашла коса на камень: один не выплачивает деньги пока не получит документы, другой не оформляет документы пока не получит всю сумму за дом.

Но Юрий нашел выход: подал на Александра иск в районный суд «об устранении препятствий в пользовании жилым домом, принадлежащим истцу на праве частной собственности, путем выселения из него ответчика вместе с членами семьи». Так как из-за того, что Александр не расплатился с семьей Юрия до указанного срока, стало невозможным заключить письменный договор купли-продажи и нотариально его заверить. А с 01.01 2010 в действующем земельном законодательстве были изменения, и теперь для нотариального удостоверения договора купли-продажи необходимо иметь госакт. Из этого заявления можно сделать вывод, что Юрий и не собирался делать госакт на земельный участок.

На иск Юрия Александр подает встречный иск «О признании сделки купли-продажи недействительной и взыскании ущерба». Снова в скобках, этот иск, вернее его формулировка, сыграл с Александром злую шутку. Но об этом ниже.

Суд

Суд по этим искам, которые объединили в одно гражданское дело, длился полтора года – с конца 2010 до мая 2012. В период судебных заседаний в феврале 2011 года районным судом было принято решение наложить арест на имущество (жилой дом), принадлежащий семье Юрия. В начале марта 2011 года отделом государственной исполнительной службы было открыто исполнительное производство о наложении ареста, которым запрещалось отчуждение этого жилого дома. То-есть, еще до вынесения судом решения по этому делу на дом наложен арест.

И одна, и вторая сторона говорят, что они предлагали заключить мировое соглашение. То-есть Александр выплачивает долг, и остается жить в доме. Но говорить-то говорят…

Решение суда от 31 мая 2012 года было таким:

«Первоначальный иск … Юрия … удовлетворить. Устранить препятствия в пользовании …Юрием… принадлежащим ему на правах частной собственности жилым домом, путем выселения из указанного дома …Александра… и членов его семьи (его жены и четверых несовершеннолетних детей – авт.)

…Встречный иск …Александра… удовлетворить. Взыскать с …Юрия… в пользу …Александра… 246 140 гривен, что на 31.01.2011 года (на момент подачи встречного иска – авт.) по курсу НБУ было эквивалентно 31 000 долларов США».

Я не юрист, но думаю, что будь у встречного иска Александра другая формулировка, например, не о признании сделки купли-продажи НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ, а о признании ДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ, то и решение суда было бы другое, так как фактически за дом УЖЕ заплачено 31 000 долларов. А из-за того, что именно Александр требовал признать сделку купли-продажи недействительной, он, так сказать, сам отказался от дома. Но…

Думаете, этим решением райсуда сердце и успокоилось: Юрий вернул деньги, Александр покинул дом? Нет, все далеко не так просто.

Развод-раздел

Еще в конце марта 2011 года (пока длился суд) Юрий с женой разводится.

 Так как по документам именно Юрию принадлежит весь дом, то уже в июне 2012 года его бывшая жена подает иск о признании дома общей совместной собственностью и о выделении ей части дома. Судья, кстати тот же, который наложил арест на дом Юрия, удовлетворяет иск, и выделяет жене 2/3 дома.

Снова суд

В ноябре 2012 года Юрий обращается в райсуд с заявлением об отмене ареста, наложенного на принадлежащий ему дом, поскольку применяемые меры обеспечения иска препятствуют ему в полной мере распоряжаться своим имуществом – в доме все еще проживает семья Александра. А проживают они там, так как до сих пор Юрий не выплатил им ни копейки, а жить им больше негде – после продажи квартиры семью Александра прописали в своем доме друзья. Но после того как начался судебный процесс, друзья, хоть ни Александр, ни его семья не имели никакого права на их жилье, попросили их выписаться. И на данный момент Александр с женой и пятью (за время судебных разбирательств у них родился еще один ребенок) малолетними детьми фактически бомжи.

Рассмотрев заявления Юрия, и приняв во внимания все факты, судья в удовлетворении заявления о снятии ареста с дома отказал.

Получился замкнутый круг – никто из участников процесса не хочет первым выполнить решение суда. Александр из-за невозможности купить новое жилье – он уже за этот дом заплатил 31 000 – остается в доме Юрия. Юрий не может (или не хочет) выплатить эти деньги.

Так как Юрий не выплачивает определенную судом сумму, исполнительная служба опять налаживает арест на имущество и описывает дом для дальнейшей его продажи через аукцион. Таким образом, если дом будет продан, есть вероятность, что Александру возместят какую-то часть из 31 000 $.

И опять суд

Но в феврале уже нынешнего года судья приостанавливает продажу арестованного дома через аукцион – жена Юрия подала иск на отдел исполнительной службы районного управления юстиции об исключении из акта описи и ареста ее 2/3 дома.

Она мотивировала это тем, что судом должником перед семьей Александра признана не она, а ее уже бывший муж. Она же к этому долгу отношения не имеет, так как дом на момент его, так сказать, продажи, официально полностью принадлежал мужу, то он и принял самостоятельное решение о продаже. А возразить ему она не могла, и, хоть тогда они с мужем состояли в браке, она не имела возможности воспользоваться деньгами, полученными за дом.

Правда, расписку о том, что Александр в счет продажи дома передал Юрию 31 000 $, подписывала как жена. И на тот момент у них были совместные планы, как потратить эти деньги.

Сейчас же она не знает, как бывший муж распорядился этими деньгами, единственно, что ей известно, это то, что Юрий финансировал обучение старшего ребенка в ВУЗе – около 60 000 грн.

После того как в дом заселилась семья Александра, семья Юрия переехала к отцу жены. На тот момент у них были планы выкупить у родственников жены их часть отцовского дома. (Выкупить за те деньги, которые давал за дом Александр). Но, видимо, что-то не сложилось, и на сегодняшний день, хоть они и проживают в доме отца, последний настаивает на их выселении. В связи с чем, бывшая жена Юрия и хочет вернуть свои 2/3 дома.

Но суд посчитал требования бывшей жены Юрия необоснованными, так как дом, на который наложен арест, является общей собственностью супругов. А они, в свою очередь, вместе получали средства, использовали их на нужды семьи, поэтому должны вместе отвечать своим общим совместным имуществом перед взыскателем по исполнительному листу Александром. Кроме того, на дом наложен арест не только исполнительной службой, но и райсудом. Поэтому 31.05.2013 суд принял решение в удовлетворении иска отказать.

Конец?

Нет, это еще не конец. Бывшая супруга Юрия будет опротестовывать решение Килийского райсуда в суде апелляционном. Пока же ее апелляция будет рассматриваться, продажа арестованного дома через аукцион так и будет остановлена.

А над многодетной семьей Александра продолжает «висеть дамоклов меч». Так как не сегодня – завтра исполнители могут прийти и выселить их в принудительном порядке. Правда, Юрий и его супруга уверяют, что как только семья освободит дом, они уже на следующий день им выплатят всю сумму. Возможно, но ранее Юрий говорил, что будет выплачивать этот долг частями, имеется так же и копия заявления Юрия от 21.01.2013 года на имя начальника государственной исполнительной службы в районе, в котором он сообщает, что будет в судебном порядке просить рассрочку на выплату долга. А его жена в одном из судебных заседаний заявила, что Юрий не платит ей алименты на младшего сына.

Думаю, у этой истории могло бы быть совсем другое окончание, если бы был грамотно составлен договор о сделке, заверенный нотариально (уверена, такая практика есть), если бы семьи пошли на мировое соглашение в начале судебных разбирательств, если бы у встречного иска Александра была другая формулировка, если бы…

Но, жизнь, как известно, не приемлет сослагательного наклонения.

Олеся ЛАНЦМАН

Комментарии юриста:

Ситуация, которая описана в статье, могла бы не иметь своего негативного развития, если бы первично, при принятии решения приобретать недвижимость, покупатель обратился за консультацией к адвокату (юристу). В свою очередь ,для того, чтобы не попасть в такую ситуацию и не дать себя обмануть, необходимо выполнить следующие действия:

– детально изучить правоустанавливающие документы подтверждающие право собственности на объект недвижимости, который приобретается. Но если вы не знаете, как эти документы должны выглядеть, то лучше обратиться к адвокату (юристу), которого знаете именно вы, а не к тому, которого предлагает продавец;

– кроме документов на недвижимость, что бы продать данный объект должны быть оформлены надлежащим образом документы, подтверждающие право собственности (государственный акт, выписка с госреестра) или право пользования (договор аренды) на земельный участок, на котором расположена недвижимость. Эти документы также желательно изучать с человеком, знающи юриспруденцию;

– при достижении согласия на покупку, можно заключить предварительный договор или составить протокол о намерениях, где детально описать все условия продажи объекта, его цену, сроки оплаты, а также санкции при неисполнении сроков продажи или изменения условий продажи. Или первично заключить договор задатка, где также оговорить условия дальнейшей продажи;

– получение денег (задатка) необходимо оформлять на основании вышеуказанных соглашений, надлежаще составленной распиской;

– ни в коем случае не надо передавать больших сумм в качестве задатка, данная сума оговаривается первично. В свою очередь если от вас просят большие суммы задатка, которые соизмеримы 30% и более от всей стоимости покупки, то тут стоит задуматься.

Знайте, что объект недвижимости может быть продан на основании нотариально заключенного договора купли-продажи, все другие письменные договора без нотариального удостоверения при покупке недвижимости незаконны.

В качестве заключения, хотел бы привести народную мудрость:

«Лучше прийти к адвокату за консультацией на год раньше, чем на минуту позже».  

Руслан ЖУРЬЯН, адвокат, член общественной организации Килийского района “Громада”: