Рынок недвижимости Украины: аналитическая картина 2025

Региональные отличия

Разница в ценах и динамике рынка между регионами Украины сегодня — как никогда резкая. Западная Украина, особенно Львовская, Закарпатская, Ивано-Франковская области, демонстрируют стабильный рост цен — от 8 до 15 % в год.

Это объясняется массовым переселением, дефицитом жилья и активным строительством, которое поддерживается местными властями и международными программами. В этих регионах спрос стабилен, аренда — востребована, а инвесторы чувствуют себя относительно спокойно.

Киев также показывает положительную динамику: несмотря на близость к эпицентру конфликта, столица остаётся экономическим и инвестиционным магнитом. А вот восток и юг страны — совсем другая история.

Донецкая, Луганская, части Харьковской и Запорожской областей страдают не только от военных действий, но и от оттока населения. Недвижимость там фактически заморожена — нет сделок, нет спроса, и цены держатся только за счёт неликвидности. Южный регион, особенно Одесса и Николаев, балансирует между оживлением и неопределённостью. Там рынок жив, но очень чувствителен к военным новостям и инфраструктурным рискам.

Цены в ключевых городах

Если рассматривать конкретные цифры, то картина получается довольно пёстрая. В Киеве средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке колеблется в диапазоне $1 600–1 800, при этом жильё бизнес-класса стоит уже $2 000+.

Львов, как второй по привлекательности город для проживания и инвестиций, показывает динамику $1 200–1 400 за м², в зависимости от района. Особенно востребованы дома с подземными паркингами, бомбоубежищами и автономными системами отопления — покупатели обращают внимание на безопасность и автономность.

В Одессе цены несколько ниже довоенного уровня, но устойчиво растут — $1 400–1 600 за м² в новых домах, при условии нормального состояния инфраструктуры.

Харьков остаётся на уровне $800–1 000/м², но в этом случае речь идёт о крайне нестабильной ситуации, где потенциальный покупатель — это либо спекулянт, либо местный житель, которому просто нужно жильё. На вторичке разброс шире: от $700 за м² в панельках до $2 500 в новостроях с ремонтом и полной комплектацией в центре города.

И чем ближе к западной Украине — тем выше спрос и выше цены.

Первичный рынок: предложение и себестоимость строительства

Первичный рынок в Украине работает на грани возможного. За первые полгода 2025 года было начато строительство около 70 000 новых жилых единиц, что на 30 % меньше, чем в аналогичный период 2021 года. Главная причина — рост себестоимости.

Строительные материалы подорожали на 20–35 % по сравнению с 2022 годом, особенно металлоконструкции, стекло и теплоизоляция. Девелоперы работают в условиях нестабильных поставок, удлинённых сроков и резкого подорожания логистики.

Это приводит к тому, что себестоимость квадратного метра в Киеве или Львове уже приближается к $1 000–1 200, тогда как раньше была на уровне $600–800. Рентабельность строительства падает, а вместе с ней снижается и мотивация девелоперов запускать новые проекты.

Вдобавок, рынок переживает дефицит рабочих рук: часть строительных бригад уехала, часть — мобилизована. При этом спрос остаётся высоким, особенно в безопасных регионах.

Это создаёт идеальные условия для роста цен. И если до 2022 года ключевым аргументом при покупке был район и инфраструктура, то сейчас покупателя больше интересует срок сдачи, автономность дома и наличие укрытия. Это новые реалии первичного рынка Украины.

Вторичный рынок: спрос и цены

Вторичный рынок жилья — самый чувствительный к изменению психологии покупателя. Здесь нет этапа «построим через два года», всё уже стоит и ждёт сделки.

В 2025 году на этом сегменте наблюдается оживление: число продаж выросло, особенно в городах, где безопасно и есть рабочие места. Спрос сместился в сторону функционального жилья: двух‑ и трёхкомнатные квартиры в домах с хорошей теплоизоляцией и ремонтом.

Панельные дома 70–80-х годов с устаревшими коммуникациями всё чаще простаивают в объявлениях по несколько месяцев — даже при снижении цены на 10–15 %. Инвесторы также возвращаются, но крайне избирательно. Их интересуют либо квартиры с целью последующей сдачи в аренду, либо активы, которые можно быстро перепродать с наценкой.

По ценам — рост умеренный: от 5 до 10 % за первое полугодие, в зависимости от региона. Львов и Ужгород показывают стабильный подъём, Харьков и Одесса — волатильность. Важный нюанс: вторичный рынок стал «сговорчивее».

Продавцы готовы к торгу, особенно если объект в продаже уже дольше трёх месяцев. Покупатель же, наоборот, стал более придирчивым: требует документы, энергоаудит, проверку коммуникаций. И это хорошо — рынок взрослеет.

Аренда: доходность и ставки

Рынок аренды в 2025 году — один из самых активных сегментов украинской недвижимости. После начала полномасштабной войны спрос на аренду вырос кратно, особенно в городах, куда переместилось население из опасных зон.

Это спровоцировало рост цен: за последний год арендные ставки в Киеве поднялись на 15–20 %, во Львове — на 18–22 %, в Ивано-Франковске — на 25 %. Средняя цена аренды двухкомнатной квартиры в столице сегодня составляет около $650 в месяц, в то время как в 2022 году была $450. Важно и то, что владельцы начали инвестировать в ремонт и меблировку — арендаторы стали требовательнее, а конкуренция между объектами увеличилась.

С точки зрения доходности, арендный бизнес сегодня даёт 7–10 % годовых, что делает его выгодным инструментом как для «местных» инвесторов, так и для тех, кто заходит в рынок с валютой. Восстановление экономики, пусть и частичное, увеличивает спрос на долгосрочную аренду среди работающих украинцев.

Однако, есть и риски: арендный рынок чувствителен к миграционным потокам, отключениям света, инфляции. В случае новой волны атак по энергетике часть арендаторов снова может уехать — и тогда ставки просядут.

Коммерческая и промышленная недвижимость

Коммерческая недвижимость в Украине находится в состоянии трансформации. До войны это был стабильный сегмент с предсказуемой доходностью. Сейчас — зона повышенного риска. Наиболее уязвимы офисы и торговые площади. Бизнес массово переходит на удалённый формат, а часть компаний вовсе закрылась или переехала за границу.

В Киеве средняя вакантность в бизнес-центрах класса B и C достигла 40–60 %, а в сегменте класса А — около 25 %. Это рекордные показатели. Зато склады и логистические центры — на подъёме. Из-за нарушенной логистики и изменения цепочек поставок, Украина переживает мини-бум складской недвижимости.

Особенно активны застройщики на западе страны — здесь спрос стабильно превышает предложение. Земельные участки под индустриальные парки возле границы с Польшей и Словакией подорожали на 15–20 % за год.

Ещё один интересный сегмент — data-центры и энергетические объекты. С ростом потребности в автономности и безопасности, появляются проекты, ориентированные на автономную ИТ-инфраструктуру и энергонезависимость. Таким образом, коммерческий рынок сейчас жив, но живёт совсем другой жизнью, чем до 2022 года.

Сельскохозяйственные земли

Рынок сельхозземель — «тёмная лошадка» украинской недвижимости. После открытия полноценного оборота земли в 2024 году он только начал формироваться, но уже вызывает большой интерес. Сегодня цена за гектар составляет $1 500–3 000, в зависимости от области, качества почвы и инфраструктурного доступа.

Наибольшим спросом пользуются участки в центральных и западных регионах — Винницкая, Хмельницкая, Тернопольская области. Именно там сохраняется стабильный аграрный бизнес, логистика не нарушена, а арендная ставка на землю — одна из самых высоких в стране.

Крупные агрохолдинги активно скупают участки у мелких фермеров, которые устали ждать ясных правил игры. Земля рассматривается как «тихая гавань»: она даёт пассивный доход (через аренду) и имеет высокий потенциал роста после окончания войны и стабилизации экономики.

Интересны также проекты по переоборудованию неиспользуемых участков под солнечные электростанции или логистические площадки — это новое направление, особенно для иностранных инвесторов.

Правда, не всё гладко: нормативно-правовая база слабо развита, риск рейдерства остаётся, а судебная защита — медленная и непредсказуемая. Но интерес к земле устойчивый.

Финансовые и макроэкономические драйверы

Финансовая ситуация в стране — ключевой фон для всего рынка недвижимости. Инфляция в 2025 году стабилизировалась на уровне около 10–12 %, что ниже пиковых значений 2022–2023 годов, но всё ещё чувствительно.

Это влияет на цену стройматериалов, арендные ставки, рентабельность проектов. Гривня укрепилась до курса 36–37 за доллар, что повысило доверие к национальной валюте и позволило многим гражданам активнее участвовать в сделках.

Центробанк проводит умеренную монетарную политику, а государство продолжает субсидировать ипотечные ставки — в частности, в рамках программы «еОселя» граждане могут взять ипотеку под 7 %.

Это оживило спрос на первичное жильё, особенно среди военных, медиков и учителей. Важно и то, что экономика Украины постепенно адаптируется к условиям войны. Промышленность, логистика, экспорт зерна — всё это восстанавливается, хотя и неравномерно.

Это позволяет прогнозировать устойчивость спроса на недвижимость в ближайшие годы. Ключевой риск — масштабное обострение военных действий или остановка международной поддержки. В таком случае рынок снова может «впасть в кому», как это было в 2022 году.

Военный фактор и перемещение

Невозможно анализировать рынок недвижимости Украины, не учитывая военную ситуацию. С начала вторжения в 2022 году более 5 миллионов человек были вынуждены покинуть свои дома. Часть из них уехала за границу, но значительная доля осела внутри страны — в более безопасных регионах.

Это кардинально изменило демографию городов: население Львова выросло почти на 30 %, Тернополя — на 25 %, Ивано-Франковска — на 20 %. Резкий рост спроса вызвал не только подорожание аренды, но и дефицит доступного жилья. Во многих районах стали снимать даже то, что раньше считалось «неликвидом» — квартиры на первых этажах, в старых домах, без ремонта.

Второй момент — разрушения. По разным оценкам, повреждено или полностью разрушено более 150 тысяч жилых зданий. Это означает, что десятки тысяч семей находятся в подвешенном состоянии — им нужно жильё, но они не имеют финансовой возможности его купить.

Эти люди формируют «отложенный спрос» на рынке, который может реализоваться в случае масштабной реконструкции или получения компенсаций. Так что война влияет не только на географию рынка, но и на его структуру: кто, где, зачем и за сколько покупает или снимает жильё — это теперь больше не экономика, а логистика выживания.

11. Государственная и международная поддержка

Роль государства и международных партнёров в украинском рынке недвижимости сложно переоценить. На 2025 год ключевыми драйверами стали госпрограммы «еОселя» и «еВідновлення».

Первая — субсидированная ипотека под 7 % годовых для военных, медиков, учителей и переселенцев.

Вторая — компенсация за разрушенное жильё: до 200 тысяч гривен на ремонт и до 2 миллионов на полную реконструкцию. Эти программы уже помогли десяткам тысяч семей восстановить жильё или купить новое.

Параллельно с этим работают международные донорские проекты, например, от Европейского инвестиционного банка, USAID и UNDP. В некоторых регионах строится социальное жильё полностью за счёт грантов — особенно в Закарпатье и Волыни.

Эти меры не только стимулируют рынок, но и создают спрос на проекты, где раньше девелоперы не рисковали строить. Важно и то, что госпрограммы вводят минимальные стандарты качества: дома с укрытиями, энергоэффективностью, нормальной вентиляцией — теперь не опция, а требование.

Таким образом, мы наблюдаем формирование нового подхода к жилью в Украине: более защищённого, устойчивого и доступного, несмотря на кризис.

12. Инвестиционные возможности и риски

С инвестиционной точки зрения, рынок недвижимости Украины в 2025 году выглядит как территория высоких ставок и не менее высоких рисков. С одной стороны — низкая база цен, особенно в прифронтовых зонах и восточных регионах, где стоимость квадратного метра может быть в 2–3 раза ниже довоенной.

С другой — угроза обострения, разрушений, сложности с продажей. Более безопасные города (Львов, Киев, Ивано-Франковск) предлагают устойчивый рост и арендную доходность 7–9 % годовых. Инвесторы чаще выбирают новостройки с высокой стадией готовности или вторичку, где можно войти быстро и без доплат.

Есть также спрос на недвижимость под коммерческую аренду, особенно в формате мини-офисов и складов. Важно помнить: ликвидность — ключ. Не стоит вкладываться в локации, где трудно продать, даже если цена кажется выгодной.

И, конечно, юридическая прозрачность: только объекты с «чистыми» документами и проверенной историей.

Потенциал у рынка колоссальный, особенно в послевоенный период, но заходить в него надо с холодной головой, пониманием локации и знанием рисков. Украина — это рынок для активного инвестора, а не для пассивного держателя.

13. Прогноз экспертов на 2025–2026

Эксперты осторожны, но в целом настроены позитивно. Прогноз роста цен на недвижимость в Украине на 2025–2026 годы колеблется в пределах 5–15 %, в зависимости от региона и сценария развития событий.

При оптимистичном сценарии — постепенное окончание войны, рост инвестиций, вступление в программы восстановления ЕС — рынок может показать рост до 20 % годовых. При пессимистичном — новый виток эскалации, усиление инфляции, свёртывание госпрограмм — рынок может замереть, а в отдельных регионах даже пойти в минус.

Что точно произойдёт: в безопасных регионах спрос будет расти, особенно в сегменте аренды и бюджетного жилья. Рынок первички получит стимул через госипотеку и субсидии. Вторичка — станет основным полем для сделок в ближайшие 12–18 месяцев.

Наибольшую доходность прогнозируют в логистике, складской и аграрной недвижимости. Девелоперы также ожидают усиления интереса к малоэтажному строительству, особенно в области вокруг крупных городов.

И да — если Украина получит реальный шанс на вступление в ЕС, цены могут «взорваться» на фоне притока капитала и ожидания реформ.

14. Перспективы 2026–2030: интеграция и реформы

Если смотреть дальше горизонта текущего года, рынок недвижимости Украины имеет все шансы стать одним из самых быстрорастущих в Восточной Европе.

Сценарий «ЕС + восстановление» означает не только доступ к европейскому финансированию, но и внедрение строительных стандартов, прозрачных реестров, защиты прав собственников. Ожидается массовая реновация старого жилого фонда, особенно панельных домов 60–80-х годов, которые станут непригодны по нормам энергоэффективности.

В сельской местности прогнозируется активное развитие агропарков, солнечных электростанций, логистических хабов. На рынке земли может начаться настоящая революция — если откроется продажа иностранцам, капитал хлынет в этот сегмент.

Средняя цена за м² к 2030 году может вырасти на 50–70 % от текущих уровней в крупных городах. Главное условие — стабильность. Без реформ и интеграции рынок останется фрагментарным и рисковым.

Но если Украина продолжит движение к ЕС, масштабные изменения произойдут не только в экономике, но и в представлениях украинцев о том, каким должно быть их жильё. И в этом смысле рынок только начинает своё настоящее развитие.

15. Как инвестировать: чек‑лист

К вопросу покупку недвижимости для инвестиций важно подходить стратегически. Вот ключевые шаги:

• 1. Определитесь с целью: доход от аренды, сохранение капитала или рост стоимости.
• 2. Выберите регион: безопасные и развивающиеся города (Львов, Киев, Ивано-Франковск).
• 3. Решите, первичка или вторичка: вторичка — быстрее и дешевле, первичка — безопаснее и новее.
• 4. Сравните доходность: аренда в столице даёт 7–9 %, в регионах — до 11 %.
• 5. Проверяйте документы: только «чистые» объекты с полным пакетом и историей.
• 6. Работайте с проверенными агентами: рынок всё ещё «серый», важно доверие.
• 7. Будьте готовы к долгосроку: даже при хорошем росте, окупаемость — не раньше 5 лет.

Реальность и потенциал

Украинская недвижимость в 2025 году — это одновременно поле возможностей и минное поле. Есть рост, есть спрос, есть государственная поддержка и интерес инвесторов. Но также — война, разрушения, нестабильность. Именно поэтому рынок так интересен: в нём сейчас формируются новые правила, новые приоритеты, новый взгляд на жильё и активы. Для тех, кто умеет анализировать и готов к разумному риску — это шанс войти в рынок на старте большого восстановления. Главное — не гнаться за «горячими» предложениями, а смотреть на инфраструктуру, ликвидность, прогнозы по региону и реальные потребности населения. И помнить: в Украине инвестиции — это не просто про деньги. Это всегда про контекст.

FAQ

• 1. Стоит ли покупать жильё сейчас или подождать окончания войны?
  Если вы инвестор — «вход на просадке» может быть выгоден. Для жизни — всё зависит от региона и бюджета.
• 2. Какая доходность аренды в крупных городах?
  В Киеве — 7–9 % годовых. Во Львове и западных регионах — до 11 %.
• 3. Можно ли покупать землю иностранцам?
  Пока нет, но к 2026 году возможны реформы, которые это разрешат.
• 4. В чём риски покупки квартиры в новостройке?
  Задержки строительства, рост цен на материалы, недобросовестные застройщики.
• 5. Что лучше: первичка или вторичка?
  Первичка — новее и безопаснее, но дороже и дольше. Вторичка — быстрее и проще, но с «багажом».