Покупаем залоговое имущество. Как избежать рисков?

Прежде всего, разберемся: что такое залог и из чего он возникает? Залог является способом обеспечения выполнения обязательства, в данном случае обязательства, предусмотренного кредитным договором. В силу залога кредитор (банк или другое финансовое учреждение) имеет право в случае невыполнения должником (заемщиком) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако, вопреки расхожему мнению, это не означает, что в случае невыполнения должником обязательства залоговое имущество автоматически переходит в собственность кредитора или он получает право его изъять, реализовать и т.д.

Существуют несколько способом удовлетворения требований кредитора за счет залогового имущества. От этого и будет зависеть степень риска в приобретении такого имущества для третьего лица.

Реализация залогового имущества может происходить как в добровольном порядке, с согласия заемщика, так и принудительно.

Способ 1. Продажа залогового имущества, добровольно переданного должником банку

В данном случае продавцом выступает сам банк или другое финансовое учреждение, а следовательно он будет заинтересован в том, чтобы сделка состоялась и в дальнейшем не была оспорена. По этой причине такой вариант считается наименее рисковым для покупателя, однако перепроверить документы все же стоит.

На что обратить внимание:

• договор, на основании которого предмет залога был передан банку;
• наличие других обременений имущества (например, по налоговым обязательствам);
• отсутствие судебных разбирательств относительно предмета залога;
• техническая исправность объекта (в отношении транспортных средств).

Преимущества:

• высокая надежность сделки;
• простота самой процедуры.

Недостатки:

• цена, как правило, выше по сравнению с другими способами отчуждения залогового имущества.

С пособ 2. Приобретение залогового имущества у должника

Такой вариант возможен с согласия залогодержателя (банка). При этом происходит замена должника в обязательстве – новым заемщиком становится покупатель залогового имущества. Особенностью является то, что запрет на отчуждение предмета залога может быть снят окончательно только после полного погашения задолженности продавца по кредиту.

Возможна и другая схема: покупатель передает заемщику денежные средства в сумме, необходимой для погашения задолженности по договору кредита, а тот, в свою очередь, передает имущество в собственность покупателя после погашения задолженности и снятия с имущества запрета на отчуждение. В этом случае риск для покупателя наиболее велик, ведь продавец, рассчитавшись с долгами, может и передумать. Несколько обезопасить себя можно, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи, а также взяв с него расписку о передаче денег.

На что обратить внимание:

• изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей;
• удостоверится в том, что кредит погашен полностью, взять в банке справку об отсутствии задолженности;
• проводить сделки лучше в помещении банка.

Недостатки:

• продавец может «передумать»;
• высокая цена.

Способ 3. Приобретение принудительно отчужденного имущества с публичных торгов

Безусловно, наиболее привлекательный вариант с точки зрения стоимости – цены на имущество, которое реализовывает государственная исполнительная служба на аукционе, намного ниже рыночных.   А вот риски покупателя, к сожалению, выше, чем в случае добровольного отчуждения залогового имущества. Раз залогодатель не пожелал расстаться с предметом залога добровольно, высока вероятность того, что он попытается это имущество вернуть. Вариантов развития событий несколько: оспаривание кредитного договора, оспаривание договора залога, признание самого аукциона недействительным.

На что обратить внимание:

• изучить кредитный договор и договор залога на предмет их возможной недействительности;
• узнать, что послужило основанием для принудительной реализации имущества: судебное решение, исполнительная надпись нотариуса;
• если взыскание на предмет залога наложено по решению суда, узнать не оспаривается ли оно в кассационном порядке;
• если имела место исполнительная надпись нотариуса, удостовериться, что задолженность является бесспорной;
• удостовериться в правомерности действий государственного исполнителя;
• следить за соблюдением процедуры проведения публичных торгов;
• удостовериться, что в ипотечной квартире не зарегистрированы несовершеннолетние.

Преимущество:

• самая низкая стоимость.

Недостатки:

• высокая степень риска.

Как видим, без квалифицированной юридической помощи, покупателю вряд ли удастся разобраться во всех тонкостях и нюансах приобретения залогового имущества. Экономя на стоимости покупки, на затратах на правовую помощь экономить не стоит.

Источник