Открытие рынка земли: что это значит для экономики и простых украинцев

Владимир Зеленский может сделать то, на что не решались пять предыдущих президентов Украины –открыть рынок сельхозземель. Большинство экспертов положительно оценивают это событие, но предупреждают, что делать это нужно после принятия необходимого пакета законов, чтобы обеспечить прозрачность в вопросе.

Экономисты рассказали о том, к чему может привести начало продажи украинской земли и как это отразится на каждом из нас.

Что говорят у президента

Представители новой команды говорят, что рынок сельхозземель может быть запущен до конца года. Сначала глава партии “Слуга народа” Дмитрий Разумков заявил, что сейчас уже идет работа над законодательной базой.

“Рынок земли нужно будет открывать. Мораторий накладывается из года в год, потому что это выгодно. Нужно, чтобы владельцы земли могли ею пользоваться. Появится законодательная база. Ребята сейчас работают над этим. С одной стороны, необходимо защитить национальные интересы, а с другой — собственника”, — сказал Разумков.

А потом и замглавы Офиса президента Алексей Гончарук, которого источники называют одним из претендентов на пост премьера, очертил временные рамки этого события.

“В нашей команде есть понимание, что если не сделать в этом году, будет довольно сложно”, – отметил он.

В интервью он подтвердил тот факт, что рынок будет открываться под присмотром кредиторов.

“Сотрудники Офиса президента беседуют об этом с представителями Всемирного банка. Вместе выбирают модель открытия. Либеральная модель, к примеру, поможет росту экономики Украины более чем на 3 процентных пункта в год, а самая консервативная – на 0,5. Мы ищем наименее болезненную, но наиболее эффективную модель (открытия рынка земли, – ред.)”, – отметил Гончарук.

Четыре варианта

Несмотря на то, что в прошлом составе парламента не нашлось смелых проголосовать за отмену моратория на продажу сельхозземель, весной депутатами было подготовлено несколько моделей открытия рынка.

В двух вариантах предлагается поэтапное открытие рынка для физических и юридических лиц, а в двух – одновременное. Отличается количество гектаров, которые можно будет приобрести, и этапы их покупки. Купить землю, согласно предлагаемым вариантам, смогут только граждане Украины.

В двух “этапных” вариантах предлагается дать возможность физическим лицам в первые три года покупать до 20 га земли. Для юридических лиц этапность приобретения больших площадей земли разная. В одном варианте они в первые три года смогут приобрести максимум 200 га земли, с четвертого года – максимум 500 га, а в дальнейшем – до 20 тысяч га. Другой вариант предлагает уже в первые три года разрешить юридическим лицам покупать до 500 га земли, а с четвертого года – до 20 тысяч га.

Какую из этих схем возьмут за основу представители новой власти и разрешать ли покупку земли иностранцами, пока не понятно.

Риски и возможности

Эксперты в один голос говорят, что для снятия моратория нужно еще принять закон об обороте сельхозземель. Иначе рынок может уйти в тень.

“Если отменят мораторий, не приняв закон об обороте сельскохозяйственных земель, то это будет самый худший вариант из всех возможных, – говорит экономист Алексей Кущ. – Можно быть сторонником открытия рынка земли, можно быть противником, но нельзя быть сторонником открытия “серого” рынка земли. Снятие моратория без принятия соответствующего закона как раз запустит самый негативный сценарий, который будет иметь наиболее отрицательные последствия”.

Чтобы избежать скупки земель по минимальной стоимости, в Ассоциации животноводов Украины предлагают ввести минимальную стоимость земли с обязательной привязкой к реальной рыночной стоимости, в том числе мировой – около 5 тысяч евро за гектар.

Также специалисты предлагают до открытия рынка провести инвентаризацию земель и усовершенствовать механизм ипотеки земли. При этом регистрация должна быть именно в той объединенной территориальной общине, где расположен земельный участок, а первоочередное право выкупа земельных паев должно получить физическое или юридическое лицо, которое ими сейчас пользуется.

В Общественной коалиции за отмену земельного моратория предлагают вводить ограничения на владение землей по принципу антимонопольного законодательства – ограничивать процент земель, которые в одних руках может сконцентрировать бизнес в регионе и по Украине в целом. Например, не разрешать агрохолдингами скупать более 0.5-1% (или около 200-400 тыс. га) на национальном уровне, и не более 30-35% от площади отдельного района, общины и пр.

Как видите, предложений от экспертов достаточно. Какие из них попадут в финальный законопроект, увидим в ближайшие месяцы.

За и против

За введение рынка земли выступает подавляющее большинство экономистов. Главный аргумент – человек должен иметь возможность распоряжаться своей собственностью. В качестве иллюстрации приводят пример с жильем. Представьте, что у вас есть квартира, в которой вы не хотите или не можете жить. Что можно сделать в обычной ситуации? Продать ее, сдать в аренду или взять кредит в банке, предоставив жилье в залог.

А вот владельцы сельхозземель не могут ее свободно продать или отдать банку в залог. По нынешнему закону они могут только сдавать ее в аренду. В такой ситуации цену будет диктовать арендатор, который является представителем крупного бизнеса. Поэтому снятие моратория позволит людям продавать землю или брать под ее залог кредиты.

Открытие рынка земли привлечет дополнительные инвестиции в экономику. Ведь даже если землю не позволят скупать иностранцам, они смогут инвестировать в агропредприятия, которые будут вкладывать средства в украинскую землю. Это привлечет, по разным оценкам, от 2 до 7 миллиардов долларов в год дополнительных инвестиций и поможет экономике расти дополнительно на 1-3% в год.

В качестве аргументов “против” приводят тот факт, что до сих пор не проведена полная инвентаризация государственных земель.

Сейчас, по словам противников открытия рынка земли, зависло около 10 миллионов гектаров – это земли запаса, неистребованные паи, паи тех, кто умер и не успел передать свою землю в наследство, земли, которые находятся вне населенных пунктов. Также не решена проблема неравенства крестьян – жители сел, в которых были колхозы, смогли получить земельные паи, а те, кто работал в совхозах, не получил.

Непонятна и судьба земель, которые принадлежат территориальным общинам. Дело в том, что децентрализация предполагает передачу государственной земли в коммунальную собственность.

Многие считают, что крупные агрохолдинги спят и видят, как открывается рынок земли и они скупят все черноземы. Однако это не так. Эксперты говорят, что им выгодно нынешнее положение дел, когда они за “копейки” арендуют землю у селян. При этом продать свою землю владельцы паев не могут, а кроме как сдать в аренду, да еще и всего одной компании в регионе, у них нет выбора. Более того, в некоторых регионах живых денег крестьяне не видят – в качестве платы им могут давать часть выращенного урожая.

Если же рынок откроют, то владелец пая, как минимум, сможет выставить его на продажу. А на то, чтобы выкупать эту землю, у агрохолдингов попросту нет средств. Кризис добрался и до аграриев.

Вот и получается, что текущая ситуация, когда на рынок не могут зайти иностранцы, а крестьяне не имеют возможности продать свои паи, весьма выгодна крупному украинскому бизнесу. Проще платить ежегодно относительно небольшие суммы аренды, чем сразу вывалить за землю сумму в 10-20 раз больше.

Нелегальный рынок процветает

В условиях моратория, как говорят эксперты, вполне работает так называемый теневой рынок земли. За определенное вознаграждение чиновники крышуют незаконные сделки по купле-продаже земель сельхозназначения. Самые популярные схемы сегодня выглядят так:

• смена целевого назначения земли и последующая продажа;
• продажа корпоративных прав компании, которая взяла землю в аренду на 49 лет;
• возникает фиктивный долг под залог земельного пая и через суд передается “кредитору”;
• передача пая по договору пожизненного содержания.

То есть при желании крестьяне могут и сегодня продавать свои паи по заниженной цене, только при этом им приходится давать взятки судьям и чиновникам.